Mál nr. 18/2023

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. september 2023

í máli nr. 18/2023

A ehf.

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.

Varnaraðili: B ehf. Umboðsmenn varnaraðila eru D og E.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að fá greiddar 1.581.000 kr. úr ábyrgðartryggingu varnaraðila vegna vangoldinnar leigu og dráttarvaxta.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 24. febrúar 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 2. mars 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 7. mars 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 8. mars 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 16. mars 2023, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 20. mars 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 21. mars 2023, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 22. mars 2023. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með tölvupósti 7. júní 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari upplýsingum frá sóknaraðila sem bárust með tölvupósti 9. júní 2023 Voru svör sóknaraðila kynnt varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 9. júní og bárust athugasemdir frá varnaraðila með tölvupósti sama dag og voru þær sendar sóknaraðila sama dag. Með tölvupósti 12. júní 2023 bárust athugasemdir frá sóknaraðila sem voru sendar varnaraðila sama dag.

Með tölvupósti 3. júlí 2023 óskaði nefndin eftir frekari gögnum frá sóknaraðila sem bárust með tölvupósti 4. júlí. Gögnin voru kynnt varnaraðila 5. júlí og sendi hann athugasemdir samdægurs og voru þær kynntar sóknaraðila sama dag. Viðbótarathugasemdir bárust frá varnaraðila með bréfi, mótteknu 5. júlí 2023, og voru þær sendar sóknaraðila til kynningar sama dag.

Kærunefnd fjallaði um málið á fundi 24. ágúst 2023 og ákvað að óska eftir frekari skýringum á kröfugerð sóknaraðila. Var óskað eftir þeim með tölvupósti 25. ágúst og bárust þær með tölvupósti sóknaraðila 1. september 2023. Voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 4. september 2023.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. apríl 2021 til 31. mars 2031, um leigu sóknaraðila á eignarhluta varnaraðila að F, G. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila að fjárhæð 1.581.000 kr. vegna vangoldinnar leigu og dráttarvaxta.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að árinu 2022 hafi farið að bera á vanskilum varnaraðila. Aðilar hafi komist að samkomulagi um slit leigusamningsins 19. október 2022. Lokadagsetning samningsins hafi verið ákveðin 15. janúar 2023 og varnaraðila gert að yfirgefa húsnæðið og afhenda sóknaraðila þann dag. Í samtali aðila 6. janúar 2023 hafi komið fram að varnaraðili kæmi ekki til með að geta staðið við skuldbindingar sínar samkvæmt samningi og greitt þær leigugreiðslur sem hafi þá þegar verið komnar í vanskil. Varnaraðila hafi því verið tilkynnt skriflega 10. janúar 2023 að sóknaraðili gerði kröfu í leiguábyrgð hans og krefðist þess að heildarfjárhæð tryggingarinnar yrði greidd út. Varnaraðili hafi staðfest móttöku tölvupóstsins sama dag.

Þann 13. janúar 2023 hafi sóknaraðili gert kröfu um að ábyrgðin yrði greidd út. Vanskil varnaraðila hafi þá numið 1.587.929 kr. Þann 13. febrúar hafi borist tölvupóstur frá bankanum þar sem fram hafi komið að varnaraðili hafi hafnað kröfunni með þeim rökum að búið hafi verið að gera upp skuldina. Sóknaraðili hafi hafnað því með tölvupósti sama dag. Bankinn hafi tilkynnt varnaraðila 14. febrúar 2023 að fara yrði með málið fyrir kærunefnd húsamála.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður að honum hafi borist tölvupóstur sóknaraðila 10. janúar 2023 þar sem fram hafi komið að heildarskuld næmi 1.429.954 kr. Krafa sóknaraðila í trygginguna 13. janúar 2023 hafi numið 3.911.031 kr. Tilgreind fjárhæð í kæru sé svo 1.587.929 kr. með vöxtum. Þar sem mjög óskýrt sé hver upphæðin sé sem sóknaraðili telji varnaraðila skulda og framangreindar fjárhæðir stemmi ekki beri að fella trygginguna niður.

Mikið sé um rangfærslur í máli sóknaraðila. Varnaraðili sé á leið í þrot en öllum hafi verið ljóst að tryggingin væri á nafni umboðsmanna varnaraðila í máli þessu og hafi aldrei verið reynt að semja við þau eða þeim sendar greiðsluáskoranir líkt og lögmaður sóknaraðila hafi haldið fram. Þau hafi heldur aldrei fengið tilkynningu um að sóknaraðili hafi ætlað að leggja inn kæru. Þau hafi þurft að leita eftir svörum en lítið hafi verið um þau. Þá hafi þau aldrei neitað að losa trygginguna á þeim grundvelli að skuldin væri greidd heldur hafi þau sagt að flestir reikningar væru greiddir.

Það hafi alltaf verið rætt að versluninni yrði lokað í desember en vegna utanlandsferðar um jólin, sem hafi verið löngu ákveðin, hafi varnaraðili átt að tæma í janúar. Ekki hafi verið rætt um að það ætti að greiða fyrir þessa auka daga og í yfirliti frá 10. janúar hafi ekki verið reikningur vegna janúar þegar heildarskuldin hafi verið rædd. Þetta hafi nú verið sett fram til að hækka kröfu sóknaraðila

Það rétta sé að um mitt ár 2022 hafi verið komin uppsöfnuð skuld vegna leigu og aðilar samið sérstaklega um hana með greiðslum að fjárhæð 500.000 kr. um miðjan mánuð út árið. Þetta samkomulag hafi staðið hjá varnaraðila þar til í desember. Því séu það einkennileg vinnubrögð að telja 176.898 kr. í vexti.

Þann 10. janúar 2023 hafi varnaraðili staðfest tölvupóst sóknaraðila um að hann hafi ætlað að ganga á trygginguna en með athugasemd um að tryggingin næði eingöngu til ógreiddrar leigu. Bankinn virðist ranglega hafa upplýst sóknaraðila að varnaraðili hefði sagt að skuldin væri greidd.

Sóknaraðili standi að uppbyggingu miðbæjar G. Hann sé stórt og mikið félag með góðan stuðning sem sé að sækja á heimild þeirra hjóna sem hafi reynt að standa að rekstri verslunar í miðbænum en orðið frá að hverfa þar sem rekstrarumhverfið hafi verið of erfitt.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að í samkomulagi aðila frá 14. júlí 2022 komi fram að varnaraðili skuli greiða mánaðarlega 500.000 kr. frá 15. júlí 2022 til 15. desember 2022 en þá skuli greiða eftirstöðvar skuldar auk áfallna vexti. Fram komi í umræddu samkomulagi að á samningstímanum skuli ógreidd skuld bera dráttarvexti. Varnaraðili hafi ekki greitt síðustu greiðslu samkomulagsins, þ.e. eftirstöðvar skuldar auk áfallna vexti. Á sama tíma hafi orðið dráttur á leigugreiðslum vegna annarra mánaða, svo sem desember 2022 og janúar 2023.

Í samkomulagi aðila um slit leigusamningins hafi falist að lokadagsetning hans yrði 15. janúar 2023 og að varnaraðili skyldi þá hafa yfirgefið húsnæðið og afhent sóknaraðila. Fram hafi komið í samkomulaginu að fram að lokadagsetningunni skuli ákvæði leigusamningins halda gildi sínu. Því sé hafnað að varnaraðili hafi ekki átt að greiða leigu fyrir janúar sem og að krafa þar um sé tilkomin til að hækka kröfu sóknaraðila. Í yfirliti/hreyfingarlista frá 10. janúar 2023 megi sjá reikning vegna hálfrar leigufjárhæðar vegna janúar.

Það hafi verið mikill samningsvilji hjá sóknaraðila, sbr. þá greiðslufresti sem hann hafi veitt. Í tölvupósti 10. janúar 2023 sé vísað til samtals aðila en í því hafi komið fram að varnaraðili hefði engan áhuga á að semja heldur hafi verið rætt um hvernig rétt væri fyrir sóknaraðila að bera sig að gagnvart því að sækja í ábyrgðina.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að sóknaraðili hafi aldrei sent greiðsluáskorun eða reynt að semja um skuldina eftir að ljóst hafi orðið að desember fengist ekki greiddur líkt og honum hafi borið að gera. Tilkynnt hafi verið að gengið yrði á trygginguna og aldrei boðið upp á að semja um skuldina þegar ljóst hafi orðið að sala í desembermánuði yrði ekki til að bjarga varnaraðila frá gjaldþroti.

Varnaraðili hafi staðið við samkomulagið frá 14. júlí 2022 fram í desember. Rétt hefði verið að hver greiðsla gengi upp í elsta gjaldaga en ekki láta elsta gjalddaga hanga og safna vöxtum.

Sóknaraðili hafi vitað af utanlandsferð varnaraðila og hann upplýst að það væri lítið mál. Í tölvupósti sóknaraðila 3. janúar 2023 hafi hann nefnt stöðuna á lokauppgjörinu en reikningur vegna janúar hafi ekki verið þar meðtalinn. Á leigutíma hafi reikningar sóknaraðila aldrei borist seint eða þegar hafi verið liðið á mánuðinn. Reikningur vegna janúar hafi fyrst komið fram þegar varnaraðili hafi sagt að tryggingin gengi aðeins upp í leiguna.

Þá greinir varnaraðili frá ýmsum samskiptum aðila sem ekki þykir ástæða til að greina nánar frá hér.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram bankaábyrgð að fjárhæð 1.581.000 kr. Sóknaraðili gerir kröfu um að honum sé heimilt að fá trygginguna greidda út í heild sinni vegna vangoldinnar leigu og dráttarvaxta.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr.

Í 4. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Í 5. málsl. sama töluliðar segir að þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Nefndin hefur talið að beita skuli lögjöfnun í tilvikum þar sem leigjandi hefur lagt fram tryggingu á öðru formi en tryggingarfé þannig að framangreind ákvæði eigi almennt við um þær tryggingar sem lagðar eru fram enda sambærileg tilvik. Eiga ákvæði um tímafresti sem kveðið er á um í 8. mgr. 40. gr. því ekki við í málinu.

Fyrir liggur samkomulag aðila, dags. 15. júlí 2023, um greiðslu vegna vanskila varnaraðila á leigugreiðslum en þar kemur fram að 1. júlí hafi vanskilin numið 3.003.758 kr. án vaxta. Greiðsluáætlun samkvæmt samkomulaginu gerði ráð fyrir að 500.000 kr. yrðu greiddar mánaðarlega fyrir 15. hvers mánaðar frá júlímánuði og að fyrir 15. desember yrðu eftirstöðvar skuldar greiddar ásamt vöxtum. Þá gerðu aðilar samkomulag, dags. 19. október 2022, um að leigusamningi lyki 15. janúar 2023.

Samkvæmt kæru sóknaraðila og málsgögnum sóknaraðila nema ógreiddir reikningar vegna leigu tímabilin febrúar til júlí og nóvember til desember á árinu 2022 samtals 3.911.031 kr. Innborgun varnaraðila nemur samtals 2.500.000 kr. sem ráðstafað var inn á leiguvanskil og dráttarvexti á tímabilinu júlí til nóvember 2022. Eftirstöðvar vangoldinnar leigu eru samkvæmt yfirliti sóknaraðila 1.570.476 kr. Varnaraðili hefur hvorki lagt fram gögn sem sýna að fjárhæð kröfunnar sé röng né gert það sennilegt að öðru leyti. Nefndin fellst því á að sóknararaðila sé heimilt að fá þá fjárhæð greidda úr tryggingunni.

Sóknaraðili gerir einnig kröfu um að honum sé heimilt að ganga að tryggingunni vegna dráttarvaxta að fjárhæð 176.898 kr. sem hafi fallið á vangreidda leigu til 10. janúar 2023. Samkvæmt skilmálum ábyrgðaryfirlýsingar [banka], dags. 22. mars 2021, nær ábyrgðin meðal annars yfir leigugreiðslur og dráttarvexti. Þar sem samið var að þessu leyti um að ábyrgðin næði til dráttarvaxta og húsaleigulög eru frávíkjanleg varðandi atvinnuhúsnæði, sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna, þarf ekki að taka afstöðu til þess hvort það samræmist 39. og 40. gr. laganna að tryggingin taki til vaxta. Varnaraðili gerir athugasemdir við vaxtaútreikninginn og kveður að hver innborgun hefði átt að greiðast inn á elsta gjalddaga. Heimilt er samkvæmt almennum reglum kröfuréttar að láta greiðslur ganga upp í vexti með þessum hætti og er sjónarmiðum varnaraðila um hið gagnstæða hafnað.

Að öllu framangreindu virtu er það niðurstaða kærunefndar að sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila fyrir höfuðstóli og dráttarvöxtum en hámark ábyrgðar bankans er 1.581.000 kr. og verður því fallist á kröfu sóknaraðila eins og í úrskurðarorði greinir.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að fá greiddar 1.581.000 kr. úr tryggingu varnaraðila.

Reykjavík, 18. september 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson